（以下简称姓氏）
主持人：非常感谢各位领导出席本期的地产星期八，在本期地产星期八召开之前，我看了一下今天出席人员的名单，发现一个很巧合的现象，今天我们的嘉宾有来自南京的国信、杭州的开元、苏州的中茵、福建的鼎晔以及上海的城置，都是国内比较知名的房地产企业，有香港上市集团，有民营企业，也有国有改制企业，那么为什么会选择徐州，我想听听各位的想法？
朱：我们开元集团是以酒店开发为主，和其他专业的开发公司相比，我们有自己的开发模式，就是酒店与房产共同开发。当初来到徐州也是因为酒店的缘故，当然也看好徐州的地理位置，包括未来经济发展。从03年拿地到现在，五年过去了，事实证明我们集团的战略安排是对的。
主持人：那么当时开元集团拿五星级酒店这样一个决策原因是什么呢？
朱：首先是徐州市政府的需求，作为一个老的工业城市，它需要发展第三产业，作为开元集团来讲，有幸在它的计划里发挥了一些作用。其次，是看中了徐州在整个淮海经济圈的发展潜力，包括它在服务业里的一个潜力。
主持人：福建鼎晔集团是一家集贸易、工业、地产等多元发展的国际型企业集团，那么当时来徐州拿地是怎样的一个想法呢？
房：我们公司来到徐州是经过了很长时间的考察，在绿地拿世纪城那块地之前，就已经来到徐州，对整个市场进行详细分析，最终我们在2005年拿了三块地，两块都是位于湖北路上，都是在云龙湖的边上，区位对房产来讲很重要。徐州是一个很有潜力的城市，一方面来讲，交通比较有优势，交通能带来经济的发展，算是一个先决的条件。另外，徐州是一个商贸中心，像山东、临沂到枣庄等地方的人，他们到徐州消费，带来了城市化进程的加速。
主持人：前面大家看中的是徐州综合发展趋势，区位优势、商圈优势以及交通优势等，那么城置作为上海的一家企业来到徐州，又是出于什么原因？
李：以我个人看，徐州是淮海经济区的一个核心城市，城市地位在提升，经济基础比较好，投资环境也不错，政府部门也很务实高效，这是我们选择在此的主要因素。徐州项目是我们公司在大陆的第一个项目，公司也计划在未来几年去更多的城市开发，如果徐州操作成熟的话直接移植到其他城市。
主持人：从以上我们可以看出大家对徐州的发展充满信心，无论是交通的优势还是其他方面，都让我们看见徐州城市发展的一个前景。在这里我也发现各位拿地的地址都不一样，像城置是在东区，国信是在新城区，开元是在西区，那么各位又是如何选择区域的呢？
谢：我们每个项目的选择都会经过一个系统性的研究。首先是研究国家宏观经济大事，其次研究房地产周期，我们处在什么阶段，在这个阶段我们要选择什么样的时间介入，选择哪些项目，它有一套理论体系，这个作为背后支撑。选择徐州新城，包括物业形态的选择，都是经过了一番研究，我们认为定下来的产品是在未来徐州市场上有一定影响力和市场前瞻性。我们选择新城主要考虑两点：一是国内一线城市开发经验，就是用最新的理念，最新的科学技术打造一个最适合人居住的地方或者适合人活动的空间。像徐州这样的机遇在全国来说都是不多见，徐州作为地级市城市，城市行政中心的转移是要经过国务院批准的，省会城市一般不会发生这样的现象，这是我们拿两块地的理论基础。在居民方面我们也做了分析，新城的居民和老城的居民，它会有很大的差异性，应该说老城区比较成功的人士会到新城区去，从消费者角度看，购买能力会更强一点。
杨：我个人认为，选择徐州其中一个最重要的原因是政府导向。徐州是苏北一个特大型城市，从政府的角度考虑，苏南已经是发展的很好的城市圈，经济指数等各方面都上来了。政府下一步就是对苏北市场政策上很大的一个扶持，徐州则充当了一个核心城市的角色。新城区，像苏州的工业园区一样，从整体城市规划上来说，它可以做到比较规范、比较统一，虽然目前配套还不齐全，但是居住环境很好，相信依靠政府的决心和大力扶持，以及众多成熟的开发企业进驻，可以走中高端甚至是高端路线，前景看好。
李：城置国际花园城位于金山桥区域，是东区的一个大盘，选择这里主要是市政府东移南扩的导向，金山桥区是连接老城区和新城区的纽带。金桥商务区，未来三五年时间就可以见到，而城置国际花园城往东3公里处就是京沪高铁徐州站，高速铁路将会催生出发达的经济带。
朱：酒店开发是我们进入徐州的一个重要机会。看整个老城区以及新城区，我们始终认为最佳的人居住地可能还是在云龙湖附近，第一个是水，第二个是一定要有山，第三个就是根据我们的开发量。通过综合考虑，我们选择这里，而且跟政府的规划也相吻合，政府正在对环云龙区景区、玉带河的风景区以及王长山进行改造。只有具备自然环境条件，我们开发项目才能更有信心。
房：2005年时，云龙湖这一块的规划已经开始，包括湖中路。市民广场，是现在徐州市最大的政府配套工程，包括青少年宫以及将要建设的音乐厅。另外一个原因是：2005年的时候，政府正在大力做一件事情，就是老城的改造，每一年的拆迁量都很大，政府拆迁加速了地产的发展，拆迁越高，房价越高，老百姓有钱，才更有消费力。综合考虑，我们公司拿了翠湖御景这块地，还有一块地是韩山，位于开元的旁边，我们公司看中这块地很大程度上也是看中其得天独厚的环境。
主持人：新城区也好，金山桥开发区也好……大家都有自己战略性的目光。除此以外，我还想了解一下，徐州目前的消费力怎么样？这边的购房者是更看重品牌还是更看重产品本身？我们作为外来企业，又如何融入本地的呢？
朱：还是徐州本地人购买的多，当然也有一些外来人口的需求，但是比重不大。这几年，随着生活压力、成本的提高，导致很多的大学生不太会把选择放在一线城市，在其他城市赚的钱可能比徐州高很多，但是买房的压力比徐州高几倍，所以大学生开始有一个回巢的现象。
还有，理性是徐州消费的一个特点，他们会根据自己的需求选房。
谢：我认为徐州的消费应该这样判断，一个是消费习惯，一个是家庭的购买能力。从家庭购买能力这个角度来说，徐州家庭的收入和苏南相比有明显的差距。第二个是消费习惯，消费者缺少投资理念，对于市场的一些认识不够。举个例子，上海刚刚有外来炒房者进入时，上海人也不明白，后来慢慢就接受了，原来买房和炒股一样，也是一种投资，很多人开始关注房子，这是我们看好徐州未来很重要的一点。从徐州市人口密度来说，人口密度增大，也就是需求在增大。随着产业的转移，工业项目发展，收入增加，购买能力的增强，并且目前消费群体成长的速度也很好，对于房子的需求也就自然增加了。
主持人：前面我们谈到对徐州市场上的信心，也谈到对徐州消费者的信心，其实来徐州之前我听到这样两种说法，一种说法是徐州很穷，不买房不买车，有了钱就花掉，第二种说法就是徐州人很有钱，以南京金鹰为例，它年终60%的销售额是来自苏北地方，60%里面有40%是来自徐州这里，很多徐州人在年终的时候到南方集中采购，那么徐州人到底是有钱还是没有钱？消费是理性还是不理性？
谢：收入有两个渠道，一是工资型收入，另一个是资本型的收入。这两年收入差距大，是资本型收入的变化。随着产业转移，外地投资商过来，大家看到金山桥开发区很多项目，包括小企业正常发展。市场发展给很多家庭带来了一个资产性收入的机会。徐州是一个区域经济中心城市，医疗、大学方面也是辐射淮海经济区，但是我们的房产市场相对比较弱一些，这是区域的特点。现在投资性的房产概念逐渐在强化，经过这一轮调整，大家知道买房子可以保值增值，是投资比较好的一个渠道，所以徐州高端房地产消费者人群会越来越多。这两年，这部分群体的成长速度也很快，从这个角度来说，我认为徐州这部分人的收益不算穷，明天会更好。
主持人：看中徐州市场其实就是是看中城市的发展潜力，也是看中这里消费者发展的一个潜力。那么我们如何将自己的品牌融入到本地？在这里，我们是怎样规划自己的产品，我们的产品又是如何定位的呢？
李：我们是一个180万方的盘，我们把楼盘作为“城”来建设，城内的住宅类型多样，多层、小高层、高层、花园洋房应有尽有，同时我们强调生活设施配套的齐全，有邮局、医院、双语幼儿园、学校、体育场、商业区等，保证5万居民的生活方便。户型方面有从84—96平方米，87—89平方米的两房以及100——120平方米的三房。
房：我们产品都是大户型，主力户型面积在120—150平方米，20%在180——190平方米，还有200多平方米、300多平方米的房源，100平方米以下的基本上没有。
杨：我们现在筹备的住宅地块，有18栋高层，在靠大龙湖那边意向做一些联排别墅，沿湖会做一些独栋别墅，这里是一个纯居住项目，比较纯粹。我们有商业项目，也是纯商业的。中茵产品走的是精品路线，从户型的设计到景观的打造，或在建筑面风格，在徐州来说是比较一流的，我们的建筑设计是加拿大的公司，景观是香港的公司，户型设计也会和徐州现有市场有很大的差异性，高层产品立面风格整体上属于现代简约式，又带有一点欧式新古典的气息，就是人们通常所说的“简欧”，在徐州市场上还是比较特别的。
谢：国信两个项目也存在差异化。以2号地来说，它最主要的一个特点是中间的水系，和大龙湖连接起来，你会发现地块就是一个湖中岛，在地块边缘放上小船，就可以进大龙湖，这也是我们当时看中这个地块的一个原因。地理位置决定了我们产品的定位，我们三分之一产品是联排别墅和独栋别墅，三分之一是高档公寓，这也是我们首批推出的产品，它是一个现代化的产品。我们在整个规划时，强调住宅区的舒适性，将会采用现代的理念和现代的材料，还会充分考虑房子的使用功能，对空中别墅的打造，我们是公共活动在顶上，私密空间在楼下，除此我们还会结合市场进行一些调整。另外一块地是靠国道边上，主要做花园洋房，做叠加别墅，容积率是1.2。
朱：开元一期已经达到了交房的状态，从户型来讲，我们一期做的比较中规中矩；另外，我们是以酒店起家的，物业这块做的比较好。现阶段我们开元四季也是围绕一个景观打造，这是我们一期出彩的地方。二期我们做的是中国精神，我们开始进入文化营销阶段，今年是2008奥运年，我们是希望通过尝试文化营销给徐州的房地产一个推广和操盘带来新颖的东西。二期房型为90—170平方米，联排别墅在220平方米左右。大的景观环境再配合小区内部环境，再加上我们优质的五星级的物业管理，构造出产品的特性。
主持人：产品也好，理念也好，我们都在走一条创新开放之路。前面大家谈了各自的产品，那么大家对现在的徐州房产市场有什么想法？
谢：徐州的房产市场在这几年得到了较好的发展，但是它还远落后于发达的一线城市，而且这两年涨幅也比较快，如果一直以这样的幅度涨下去，我认为对房地产市场并不是一件好事情，短时间涨得过快，价格会偏离价值，就会出现泡沫。现在能停下来，甚至是回调一点，我认为是一个好事情。
主持人：徐州，自古就是英雄辈出的地方。在座的各位，代表了国内许多知名房地产企业，大家用自己的前瞻性眼光选择了这座城市，在前面的讨论中大家也表达了对自己产品与这座城市的信心。归根结底，只有真正热爱这座城市，融入这座城市，才能更好的为本城购房者服务，让我们一起努力，将徐州的房地产市场做得到更好！那么本期的地产星期八就到此结束，谢谢各位！
