主持人：今天非常荣幸将大家邀请到这里参加我们的《地产星期八》活动，感谢大家抽出宝贵时间来参予我们的讨论。今天我们的话题是“多层和小高层，到底买哪个？”首先，针对购房者对小高、高层和多层的选择有什么看法和建议，大家可以各抒己见。
申：我先来说下吧。现在徐州对高层和小高层的刚性需求正逐渐变大，随着国家土地政策的实施，对土地利用率的提高，小高层和高层的发展趋势将越来越明显。容积率比较低的小区，多层的价值会逐步得到体现，并将迎来一个稀缺期。在我看来，现在从供给上讲体现的是刚性需求，而从老百姓购房角度来看现在徐州老百姓普遍还是倾向于多层，多层和小高比较起来的优势主要有: 1、得房率比较高。 2、物业管理费用比较低。另外，现在徐州老年人购房的比例在逐渐上升，而老年人大多倾向于购买多层，而且在买多层的时候也是喜欢买一层和二层。 3、本身多层的造价就比较低，总体成本低。
主持人：刚刚申经理就多层的一些优点做了一些阐述，据我们了解，高层项目也有它自身的一些优点，比如说，因为其要求视野的范围比较大，所以栋距也就随之变宽，这样就更利于小区景观的规划和建设，那么这两种产品形态的优缺点到底会对购房者带来什么影响呢？
阚：我认为每一种物业类型都有它的优点和缺点，购房者不会特别排斥哪种。开个玩笑，如果有可能的话大家其实都希望不止拥有一套房子，小高一套，高层一套，多层一套，别墅一套，市区、郊区各一套。因为经济是不允许的，所以大家才会挑选最接近自己需要的类型。
盛：是的，我是同意这种看法的。消费者其实没有说一定要买小高层或者一定要买多层的，还是由于工作、孩子读书、生活便利性等等中某个突出的因素限定的。
李（城置）：确实是这样，目前市场上还是各种需求都有的，不同年龄、需求层次的人有不同的选择和倾向，在同一区域也有一些混合性社区，比如城置，小高层、高层、多层、花园洋房都有，一个目的，满足不同消费群体的需要。
鲍：我们华厦集团目前也是小高层高层和多层的项目都有。天山绿洲是小高和高层，铜山新区的南山水镇是多层，可以说多层和小高层各有各的优点吧，主要还是要符合不同地区、不同人群的需求。市中心建多层显然是不现实的，而在南郊地区，多层恰恰可以满足一些有车子或者工作节奏不是很快的人群的需求。本身这两种物业类型就不存在哪个好哪个坏，我觉得还是先听听消费者的意见和看法吧。
杜：借这个话题谈谈我个人的一些看法。就我了解来看，现在小高和高层似乎变成了整体建设趋势，房展会我也去了，就发现基本上新楼盘都是小高层和高层了。我是五年之前买的房子，买的是6层的，如果现在让我买的话，我想我就会买小高层或者高层了，小高和高层慢慢多了，与多层比较起来就觉得物业管理比较好，又有电梯，显得时尚些，体面些。另一方面，买小高和高在物业方面也有比较担心的问题，特别是小高和高层的物业管理很重要，那么实施起来到不到位呢？
小娜：还有就是消费者现在比较关心的安全性能，特别是现在四川大地震对大家震动很大，小高层、高层和多层在安全性能上是不是有什么差别呢？大家都认为好像高层一震就塌了，而多层则比较结实，而且有利于逃生。
阚：其实是这样的，小高层的安全性能其实大家不需要担心，高层和多层的建筑结构不同，高层采用的是框架结构，在抗震方面其实并不具有劣势，反而更不容易塌掉。刚才杜先生也提到对物业的担心，其实目前小高和高层在物业方面、环境做的还是不错的，重要的是大家要选择可靠的开发商、可靠的物业管理。总的来说，我个人还是比较看好小高和高层的。
申：滨湖的高层和小高均是抗7级地震的，这一点大家也是不必担心的。
李：徐州的房子在建设的时候都要符合一个抗震的标准的，据我了解是7级。
夏：关于抗震，高层一般是框架结构，多层一般是砖混结构。从结构本身来说框架比较牢固，但填充墙不如砖混结实。但结构只是一方面，抗震最主要的还是看设计的设防度数，一般来说是七度。
主持人：除了安全系数，年龄层次因素外，还有什么会对购房者的选择有影响呢？
鲍：我想在选择这两种物业类型的时候还有一个因素购房者比较重视，那就是价格因素。比如现在天山绿洲，小高层、高层的均价是5400元/平方米，而多层已经达到7000到8000多元/平方米了，差价这么大，所以，对多层的一个青睐在天山绿洲并不明显。
主持人：从中介出售的情况来看呢？购房者在高层和多层之间有显示出什么倾向吗？
李：作为中介，从销售中的各种类型的房子来看，小高、高层和多层之间也有这样几个特点。首先，接受的年龄不同。一般年轻人比较倾向于小高和高层，因为显得比较时尚些，而中老年人还是对多层情有独钟。其次，购房者对得房率比较看重。因为公摊面积等原因，小高和高层的得房率要比多层低，这是它的一个劣势。第三点就是物业费用问题。小高层的物业费用显然要比多层要高，因为多出了一个电梯费，而且以后还需要一个电梯维护维修。第四，占地这一块，由于土地的政策以及土地稀缺的现状，小高和高层是未来趋势已经显现出来，并且小高层现在发展的势头更加明显些，原因就在于现在人们对高层的接受还是不像小高那么好。第五，联系最近的地震来说，最近出售小高和高层的就比较多，就是因为打家还是认为多层逃生速度比较快。第六，小高和高层的景观要比多层好。最后就是从销售来看，我们是二手房中介，房源本身大部分就是多层，所以目前多层还是卖得好。
盛：作为二手房中介，我认为21世纪的李经理说的还是比较全面的，现在我们卖出的大部分是多层，但是这并不是显示出人们不愿意选择高层，而是二手房房源供应的问题，老房子小高和高层本身就很少。另外，我认为现在房子向高层和小高发展的趋势是有的，但同时人们还是比较担心一些问题，比如房型的问题，不同于多层排式楼的正南正北，方方正正，高层可能会有些旋转的、朝向不佳的户型，人们接受起来还是有些犹豫。但是，我也是认为小高和高层是一个时代的产物，这个发展趋势还是比较明显的了。
夏：刚才各位说的小高和高层是一个趋势我也是比较同意的。以后房子的发展确实是这样。随着城市的发展，会有越来越多的人进城，他们需要居住，那么买房子的队伍就还是会不断扩张，土地已经难以满足需求的，房子越建越高是顺理成章的事情。另外，从价格来看，现在的购房主力是工薪阶层，高收入群体买房高峰期已经过去了，那么比较价格的话，统一区域高层和小高的价格是比多层低的。所以选择小高和高层的人也会越来越多了。
申：首先就刚刚盛经理提到的小高和高层户型方面的问题，我认为现在确实大陆在高层的户型设计上还是存在一些缺陷，像香港、日本，他们的房子建得很高很挤，户型设计仍然比较好，这是我们大陆房产商将来需要改善的地方。其次从供给结构上来看，现在徐州从市中心到两边楼层的供应呈现金字塔状，即市中心基本都是高层小高层，往郊区楼层也就逐渐降低，原因大家也都知道，从三环到二环，土地是越来越值钱。目前的房地产市场我认为还是供给决定需求，不是需求决定供给。所以说，在高层、小高层和多层受欢迎程度上和他们接近市区也是有联系的。 李：多层多是板式楼，户型绝大多数是正南正北朝向，但是它不可能盖得很高，而高层和小高层是框架结构，就好像是一根柱子扎在那里，稳定性比较好，另外高层很多是蝶式结构，就是像只蝴蝶一样，呈现一个半圆形，尽量让住户都得到阳光，但如此一来，正南正北就无法保证了。春节的时候我去香港考察了一下。香港的住房朝东南西北都有，住户不会考虑这么多的问题了，目前徐州的住户还是比较重视朝向的，所以购买高层和小高时多少会有所顾忌。
主持人：大家刚刚提到了区域、年龄层次等对选择小高、高层和多层中的影响，那么还有一个因素，就是徐州相较于北京啊、上海啊这样的大城市生活节奏还是比较慢的，城市整体比较休闲，那么生活节奏对这几种物业形态的选择有没有影响呢？
申：我感觉这方面影响不是很明显，随着徐州经济的发展，这个城市的生活节奏也在慢慢加快，人们对小高和高接受也越来越好的一个原因。并且目前消费者在选择住宅的时候理性，买房逐渐从价格、潜力、优惠、物业、品牌等多方面综合考虑，因为性格倾向或者某一个原因买房的不多了。小高层的空气比较好，比如说夏天没有蚊子，噪音小，观景好，从这些方面因素比较来看，小高还是占优势的。
杜：作为消费者我也是同意这样的观点。消费者会逐渐考虑多方面因素。现在市中心区域工作、出行都比较方便，但是土地贵，所以基本上是小高和高层，远离中心的区域多层、花园洋房比较多，但是就会有一个车位的问题，车子越来越多，开车开的起，但是如果每天必须开车出行的话车位有没有保障？这个购买郊区多层的购房者也会担心。
李（城置）：从购房者角度来看，现在的购房者，特别是年轻人对小高和高层在接受上是没有什么问题的，买房者也是年轻人逐渐增多，高层小高层无论是从空气流通还是从观景，像刚刚申经理提到的一样，确实有优势。从开发商角度来看，土地的稀缺必定会使住房向高空发展，从多层向小高和高层发展是一个必然的趋势，这是肯定的。只是现在正处在一个过渡时期，过渡时期各种类型杂糅的情况还是比较多的，大家选择的时候应该根据自己的需要，分析两者利弊，然后取舍。
主持人：好的，今天就小高、高层和多层的选择这个话题各位也是各抒己见，消费者的相关疑问得到了解答，业内人士也为消费者提供了许多指导性的意见。非常感谢大家。
