主持人：今年以来，随着国家宏观调控的不断深入，国内个别一线城市的房价出现了回落的现象，部分城市的房价涨幅趋缓，随之媒体上出现了各种不同的声音。同时，徐州本地的房地产市场也正发生着微妙的变化。一些准购房者因为受各种不同声音的影响，出现了犹豫不决的心态：在这种情况下，该不该出手买房？近期，我们《彭城楼市》、彭城楼市网、彭城楼市会员俱乐部也接到了很多读者、网友、会员的询问，针对消费者普遍关心的问题，今天我们请来了各位房地产业内人士及专业研究机构的专家，为大家释疑解惑，希望能够给消费者提供一些参考意见。
《彭城楼市》：“我买房子是用来结婚的，但是现在家人和男朋友都认为这个时候买房子很不合适，许多大城市都出现了价格回落的情况，万一降价了不是亏大了？”这是一个读者打电话到我们编辑部来咨询时问到的，类似的问题也有很多读者提到过。
读者代表：我觉得这种担心是多余的，买住房更多的是消费而不是投资，或者你希望它以后能够增值，但是即使不增值，三、五年以后你也住了，也没有损失什么。
主持人：那大家觉得房价会降吗？
李猛：开发公司在定价的时候很简单，就是开发成本加上预期的利润。对于一线城市来说它还有许多的泡沫，是国家调控几个、、的对象，但是徐州不存在泡沫，那么它就不存在房价继续下跌的可能。目前通货膨胀严重，建筑材料的成本、人工的成本都在增加，这个时候如果大家因为预期房价可能会下跌而不去买房了，那么开发商的周期也在增加，它的财务成本也在增加，当这些成本不断增加的时候，实际上挤压的是开发公司的利润，那么当开发公司觉得它没有利润做的时候，它也不会简单的采取这种降价的方式。房地产就是买涨不买跌，你越跌，老百姓越不买。开发公司会从其他渠道来解决资金的问题，资金、现金流这一块有保证以后，开发公司会在这段时间坚挺住，绝对不会让价格有松动，实际上目前就徐州这块地方来讲，没有多少开发公司主动的降价，反而房价还是在升的。但老百姓获取信息的渠道很单一，看到涨的时候，心理很恐慌，赶快去买，跌了以后也很恐慌，那干脆大家都不去买。今天的这个交流平台很好，但需要更多的媒体和开发公司去给老百姓一个正确的市场信号，有助于老百姓作出一个理性的选择。
李锋：我也觉得徐州的房价很难下降，尤其是市中心的房子更难下降。为什么呢？刚才李总说了成本决定一切。其实深圳在8月份市场就有可能好起来，大家知道市场在7月份已经开始回暖了。
周瑜：我觉得房价是不会下跌的，道理很简单，一旦下降，开发商不愿意盖房子了，对于买房者也不好，这个是买涨不买跌，所以要不要买要根据自己的情况来定，买的起房子的话就买，买不起的话也不要干等，可以选择租房。
主持人：在这里我给大家提供一组数据，根据国家发改委、国家统计局发布的今年6月份全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，6月份徐州房屋销售价格同比增长3.3%，环比增长0.2%，新建住房销售价格同比增长4.1%，环比增长0.2%，二手房销售价格同比增长1.1%，环比增长0.2%。
《彭城楼市》：有读者问道：徐州的房价将是一种怎样的走势呢？
王亚甫：目前徐州的房地产市场我归结几个字就是“微量波动、稳中发展”。徐州市场有三个特点，第一个就是泡沫因素不大，我们市场部统计过一些数据，徐州所有的开发公司在春节之前所有推出来的房源存量很少；第二个就是供求关系，徐州有非常刚性的自住需求，供求关系比较平衡，这对房地产的良性发展是比较重要的因素；第三个就是徐州这座城市本地企业和外地企业项目战略布局特征是不一样的。在需求量不大的外线市场，外地的开发企业占的比重比较大，那外地企业到徐州开发的资本运营能力也是比较强的，所以融资渠道不单纯靠金融的融资，还有一些其他的融资渠道，那资本不是太足的，运营经验不是太丰富的本地企业刚好它的项目出现在供应量不大的内线市场上，所以整个徐州的开发企业相对来讲都可以较好的存活。在未来的一段时间里，在中国的环境来讲，一定会淘汰掉一批的开发企业，这是大家的共识，在徐州即使本土和外地开发企业项目战略布局现状如此，也同样会有企业出局。
全国不是一盘棋，每个地方都有它的区域特征，所以不能拿中国某一个城市（比如深圳）的大跌降价，比如深圳，来想徐州会大跌，我在网上看到有人说：“我要等到徐州房价降到03年的时候再去买”，这种想法很不理性，你能期望徐州再退回到03年的水准吗？我想03年的徐州和今天的徐州发生的变化有目共睹。深圳的大跌不代表徐州就会大跌，深圳的现状也不代表徐州会步入它的现状。很可能，徐州还没有等到巨变，国家的政策就已经很明朗，徐州一定能避过房地产的巨变，迎来房地产的春天，现在就看谁能守的住。
去年有人说新城区房价不过超过3000元/平方米，当时我就提出一个城市的新城区房价一定会超过3500元/平方米，大家想一想，一个地方新城区的房价在3000元/平方米左右徘徊，那么新城区的战略布局它的价值从何实现？还谈什么城市竞争力，所以有很多外地的开发公司进驻到新城区，就是因为他们看到了新城区的前景和政府的扶持作用。
彭城楼市网：有一位网友说：“我现在有房子住，想买第二套房，但首付高，房价又不明朗，所以很犹豫，我想知道“二套房”政策会松动吗？不知哪位可以解答一下这位网友的疑问？
李猛：我个人认为“二套房”政策要根据地区来看的，国家之所以会出台“二套房“政策主要针对的是目前房价比较高的一线城市。因为一线城市里面很多买“二套房”的是做投机或者投资的，像温州炒房团团体炒房，拉高了整个城市的房价，所以说呢，房价在虚高，政府为了调控这一块，限制他们买过多的房源来投资。
徐州这个地方买房更多的是一种刚性的需求，也就是说它处于一种最初级的状态——置业换代的这样一个阶段。现在徐州买房的老百姓大多数以前住在政府的经济适用房里，房子很便宜，几万块钱就买到了，或者是福利分房，那么他们在买房的时候不存在贷款。
王珩：住宅这一块大家不用担心，因为人结婚要买房子，拆迁要买房子，小房子要变成大房子也要买房子，我们认为徐州房价是没有任何泡沫的，徐州不像上海、北京、深圳一线城市，他们平均房价两三万，这个可能是因为炒房团或者本地人的投资，从而造成的泡沫，而徐州房子80%是自住，只有少部分收入中上层的人买第二套住宅，所以第二套住宅对我们的影响其实并不是很大。
主持人：这也反映了很多读者的心理，感觉到政府这样一种紧缩的政策，在目前房产状况下，会不会哪天觉得对房地产市场不能再这么紧下去了而放松呢？
李猛：从房地产发展水平来看，有一线城市、二线城市，徐州现在应该算三线城市，那么从经济发展水平来讲呢，它介于二线城市和三线城市之间，比一般的三线城市更成熟一点，目前的房地产调控政策还是属于“一刀切”，它主要针对非常热的一线城市，没有针对徐州这个城市做更细化的宏观调控。所以，徐州老百姓看到徐州媒体上宣传大城市这种行情变化，然后对它产生一种预期，预期有一种正向的预期，也有负向的预期。看到全国的房价一片绿，好像都是在跌，所以老百姓就很担心买房以后房价会不会再继续下跌下去，其实其他城市的情况不代表徐州的情况。
周瑜：我谈谈最近几年我对政策的一些认识，尤其是07年央行出台六次加息，还有二次房贷40%这样一些政策，这些政策并不是定给一般老百姓的，主要是制定给供给市场的，它是针对银行还有开发商制定这些政策，对于那些炒房者他们的还款成本就增加了，开发商的资金成本就增加了，对于一般老百姓我觉得影响不是非常大。国家出台这些政策对一线城市可能起打压的作用，而对徐州主要起一个稳定的作用，因为徐州的泡沫还是相对少一点，几乎没有。
读者代表：国家相关方面的政策，是对于某些带有泡沫性的、炒房性的城市房地产市场进行一定的打压，但是整体上来说，无论是信贷政策还是建设部的一些法律法规，都是支持房地产业的。胡锦涛主席也说：“住有所居”，这是人的一个基本需求，而且我们中国有十几亿人，随着农民居住生活条件的改善，农村城镇化的建设，好多原来在农村的都到城市了，所以从这个政策上来讲，无论是两套房还是三套房，它都要求一个规范性，需要一个调整，尽可能的避免信贷的风险，同时又支持房地产业的发展。
会员管理：有彭城楼市俱乐部会员问道：现在这种市场的环境下投资商办项目，要注意那些问题呢？
王珩：我所在的矿大南都，它既有商铺也有小户型，小户型就是酒店式公寓，酒店式公寓我们也做了一个统计，有75%以上是作为投资的。因为它总房款比较低，它主要是40—60平方，房款20来万，大多数人能够买的起，大城市的白领大部分人拥有这样一套小户型作为投资，所以我认为目前该投资。独立门面相当不错，第二是小户型，适合年轻人投资，徐州这种产品的供应量还不是太大，是不是供应量大了之后才能刺激大家这种消费投资？我觉得大家每必要因为国家的政策调整而犹豫不决，因为国家的政策调整不是针对某时某地的，而是全国，主要是抑制房价上升太快，造成追捧的现象。虽然徐州有这种情况的苗头，但是不严重，我们认为这个市场还是健康的。所以我觉得没有必要等待，可能等到最后本来能买50平方的最后只能买40平方。所以我总结一句话该出手时就出手，没必要因为国家政策而观望，根据自己的情况去做投资。从我们楼盘的情况来看，7月份以后情况还是往好的方向发展的，成交比例在增加。
王亚甫：我讲我目前代理的锦绣新天地的楼盘，住宅部分的产品我们从年后到现在对所有客户做了分析，无一是投资客户，全部都是自住客户。从整个市场的反馈信息我们就可以看出这一点，住宅的投资意义在当今的中国有多大，我持否认观点。反观商业楼盘，为什么在当前商铺能够一枝独秀，当然我不是说所有的商铺，特定的商铺可以一枝独秀，例如沿街门面，它可以一枝独秀，因为国家对此没有任何调控政策，所以我觉得可以期待。所以我们希望媒体为老百姓给出一个很好的投资渠道，无论行业怎么样，我的建议永远是合理正确的引导。
周瑜：王总提到做社区商铺可能是现在老百姓比较认可的，确实也是这样，像东方美地等，它们的商铺从开始的5000元/平方米到现在的10000多元/平方米，给人感觉它们的升值空间还是比较大的，我个人感觉做社区商铺是不需要费什么脑子的，只要社区够大，最后卖的话肯定抢手。
读者代表：对于投资我觉得投资商铺的增值空间肯定要比投资住房的回报率要高，因为住房从目前市场供求关系来看，肯定是住房的需求量更大，而商铺的需求量相对较小一些，但是住房它的增值空间较小，因为买住房的人很少考虑到投资的成分，更多的是考虑消费，如果要投资的话就投资这种大型的不动产，比如说商铺，我的感觉是新城区的发展更大一些，不然那些大的地产公司不会进驻到那些地方，而且花重金买地。因为徐州工业基础雄厚，近几年的招商引资力度也很大，从整体发展看，产业的发展是很强劲的。
彭城楼市网：还有网友觉得现在很多楼盘都推出自己的优惠活动，不知道自己该如何选择？有没有哪位愿意就这个问题谈一下？
周瑜：优惠活动没有什么太大的意思，对客户没有什么吸引力，因为客户会怀疑优惠越多可能房子越不好卖，比如一些打折，送装修，特价房活动出来之后，反而房子不好卖。“买涨不买跌”的情绪肯定是在里面的，老百姓感觉你这个项目肯定是出现了问题才会优惠的。
读者代表：我对这个不是很关注，比方说你的价格是3200元/平方米还是3500元/平方米甚至是3800元/平方米我都不会受几百块钱差价的影响，只要3000元/平方米—4000元/平方米之内，浮动的比例在20%左右，一般情况下我们都是能接受的，更多的时候我们是考虑物是不是有所值，就是说即使贵一点，但只要能在可以承受的范围之内，那就会去买，优惠活动并不是很重要。
主持人：那大家认为徐州房地产市场现在处于一个什么阶段呢？
丁经理：前两天马云讲中国的经济快到冬天了，大家买点土豆，买点白菜放在家里的菜窖里，不出去乱跑，在家休息休息，练练内功，这个冬天过去。有一些人就不老实，上山打打猎，一不小心他就没回来。房地产企业也是这样，但是房地产的冬天很快就过去了，而徐州的房地产市场只是处于一个微量的调整期。趁着政府对房产市场调控的时机，特别是居住型客户赶紧买。往往股票上涨的时候，就会有更多的资金流向投资，住宅也是一样，往往在最艰难的时候要去买住宅，所以现在对于投资者来讲会有一定的风险。并不是说我钱投进去是赚还是赔，是我赚的时间的长与短，我20年赚1000万和我1年赚1000万是不成比例的。在现在这种情况下，你忍的住的话实际上投资回报率是会更高的。
主持人：大家觉得后面几个月徐州的房产销售市场会有何表现？
王祥标：从统计数据上来看呢，整个徐州这两天的成交量还可以，每天70套以上，这个统计数据包括县区，现在国家政策调控的不太紧了，我个人认为买房子在8月份是一个淡季，直到到九月底房子肯定不好卖，因为要开房展会，房展会肯定优惠，有看头，有一种潜在的希望，10月份房子还是比较好卖的。不买的话肯定要涨的，大家一定要有信心。
主持人：今天很高兴能够利用《彭城楼市》“地产星期八”这个平台，请来各位专业人士回答我们的消费者集中关心的问题。传统的房产旺季即将到来，对于如何在此之前帮助和指导我们的消费者认清市场，解除他们的心理顾虑，相信我们今天的活动内容将会给迷茫中的消费者带去一些有价值的参考意见。本期的地产星期八就到此结束，感谢各位的光临！
