钞票，那是一定的！
　　然而，仅有这些尚是远远不够的……
　　在房产买卖中由于开发商与普通购房人交易地位极不平等、信息严重不对称以及有关法规的滞后，常常步满陷阱，处处有风险。笔者倾注了相当的精力，致力房产交易，仅凭执业中的些许经验，就房产交易各个阶段主要的法律风险点和防范之道，作简单介绍，以供买房人参考。

　　一、购房前的准备阶段
　　1、售房广告中虚假宣传。购房者如果片面相信开发商在售房广告中的一些虚假宣传或对一些敏感内容作模糊说明，而在购买后如发现实际购买的房屋并不象广告上所描述的那样美妙时，则会大呼上当，甚至陷入无休止的交涉或诉讼当中，苦不堪言。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，开发商对于小区开发规划范围外环境及配套设施的广告内容，如果未在商品房买卖合同中作出约定，则此广告内容不能作为商品房买卖合同内容，对开发商没有法律约束力。
　　对于该种风险，最基本的防范措施就是亲自进行一下调查、核实，不要片面相信广告中的陈述。对于广告中类似周围环境、规划中的建设之类的描述，而对于今后才能交付的如会所、学校等配套设施则应当在购房合同中约定交付期。这样在必须进入诉讼程序时，也会因为约定明确而使诉讼变得简单，胜诉的把握也更大。

　　2、售房主体的审查不严。所购房产的产权瑕疵对于购房者来讲也是致命的风险之一，轻者可能使你费尽心机买到的房子无法取得产权证明，严重的可能使你血本无归。该种风险主要体现在对房产出售方的主体审查不严。通常是开发商无开发资格或无商品房预售许可证等房屋销售合法手续。
对于上述风险的防范主要是查看相关证件，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应查看的证件大致包括：“五证”，即：《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，如上述文件不全，甚至存在作假的情形，则即便你非常喜欢这处房产也最好不要买。
其次，主体方面的风险还有所交易的房产产权不完整的问题，如存在共有人，而出售人未征得共有人同意，或所售房产存在抵押或被司法机关查封的情形，如发现存在上述情形，则最好不要购买。

  　　二、签订认购书后阶段，这一阶段的风险来自于认购书中定金条款的约定 
　　定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”通常房地产开发商在认购书中都有这样的条款：“购房人应当于签订认购书之日起多少日内与出售方签订房屋买卖协议，否则定金不退还。”从法律上讲，购房人如在签订认购书后确因自身原因不愿购买所认购房屋，则开发商不退定金是合法的。但是对于因为双方不能就合同具体条款达成一致而使合同不能订立，则不能算作购房人自身原因，开发商应当退还购房者定金。 
　　为了防范定金风险，律师建议购房者在签订认购书时有必要将“买房者应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”写入认购书，这样如出现双方不能就购房合同达成一致，则开发商必须将定金退还给你。

　　三、房屋买卖合同的签订阶段。这一阶段在房产买卖中非常关键，其中存在的风险是多方面的，在此只就比较重要的情形进行一些介绍。 
　　1、开发商通过在合同中的约定，故意规避延期交房的责任  。在商品房买卖合同中，开发商为了推卸延期交房的责任，将一些可能造成延期交房的事件约定为不可抗力。比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说签约后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，这样对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩大。 
　　2、开发商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理———仅规定开发商退回房款并给付一定利息。因而购房者应当在房屋买卖合同中对于开发商单方面变更房屋设计的责任进行明确约定，如：购房者在开发商变更设计时可以选择退房或要求开发商赔偿损失，并将损失的计算方式予以明确。
　　3、购房者不重视补充协议的签订。房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。有的购房者不重视补充协议的签订，往往是最终发生房屋买卖纠纷的主要原因之一。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 
　　第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
　　第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 
　　第三，要明确按揭办不下来的话，双方应承担的责任。
　　第四，明确关于公摊建筑面积的约定。
　　第五，明确装修标准。
　　第六，明确退房的责任。一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 

　　四、收房阶段 
　　楼房是否具备使用条件，交房手续是否齐全，面积与层高缩减了吗，墙面裂缝会涉及主体结构吗，煤气、宽带能不能及时使用，开发商所使用的建材是否符合国家标准，是否环保健康，电线、水管、燃气管道等设备的铺设是否规范，交房程序合理吗，物业管理费应该预先交纳几个月的等等是收房时应重点关注的问题。在收房时，购房者应当对上述事项认真检查，甚至可以找专业人士进行测试（如室内空气质量、面积等）。如发现存在问题应暂时不接收。也可以与开发商协商，由其进行维修，但应当让开发商以书面方式确认该问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。

　　综上所述，购房人在购房的每一个阶段和步骤都可能遇到麻烦和风险。因此，律师提醒广大消费者要时时小心，处处留意，除掌握一些基本的商品房交易的法律知识之外，必要时还要向律师等专业人士请教，并善于利用法律武器维权。